УЗАКОНЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Сложный процесс оформления документов перед началом застройки, несовершенство законодательства и различное видение ситуации городскими властями и местными органами самоуправления усложняют развитие инфраструктуры частных построек. Внушительный пакет документов и необходимость длительного путешествия по разнообразным инстанциям для того, чтобы законным путем начать застройку иногда вынуждает начинать строительную эпопею, а именно – самовольное строительство с полным отсутствием каких-либо разрешительных документов.

Признаки самовольного строительства

Любое строение или сооружение, построенные без надлежащего проекта, разрешения и на участке, который согласно планам не отводится под строительные работы, автоматически рассматриваются как объект, к которому применяется судебная практика по самовольному строительству. Статья Гражданского кодекса № 376 содержит точное определение понятия «самовольное строительство».

Отсутствие проекта предопределяет, что строительство, реставрация или реконструкция ведутся с нарушением. Это определение справедливо для любых строений. Пункт № 23 Закона 1699 не допускает разности толкований.

Законные основания для возведения объектов:

  • соблюдения всех градостроительных условий застройки, с учетом ограничений и особенностей земельного участка. Полный перечень перечислен в Законе № 1699, созданном в 2000-м году, в котором определен порядок начала и этапы планирования строительства;
  • выполнение подготовительных работ также потребует разрешительных документов на осуществление деятельности такого типа (это указано в статье 28 Закона №1699);
  • работы подготовительного цикла начать вполне возможно без разрешения. Нужно всего лишь получить одобрение от ГАСК. Для неопытного человека общение с инспекциями становится настоящим испытанием − юридическая помощь компании «Правовой центр» будет в таком случае эффективным способом избежать ненужных волнений;
  • исполнительный комитет местного совета утверждает решение о перепланировке квартиры или частного домовладения.

Как правильно узаконить строительство

Самовольно построенные объекты не являются собственностью лица, организовавшего постройку. Для того чтобы объект получил статус недвижимого имущества, необходимо оформить комплект правоустанавливающих документов. Далее следует процесс подтверждения или оформления права собственности на собственную постройку.

Существует два способа, позволяющих производить узаконение недвижимости:

1. общий порядок;

2. судебный порядок.

Первый способ предопределяет наличие у застройщика свидетельства, в котором документальным образом зафиксированы права собственности. Четко определенная последовательность действий позволяет оформить бумаги по требованиям нормативных актов.

Начальный этап – владелец объекта недвижимости подает оформленное по установленной форме заявление о признании права собственности в виде пакета документов. Вместе с заявлением на рассмотрение должны быть представлены и другие документы, подтверждающее строительство: проектные чертежи, техпаспорт от БТИ, перечень документов на землю, экспертные заключения и другие документы.

Следующие шаги сводятся к тому, чтобы весь пакет документов был рассмотрен комиссией исполнительного комитета. В состав комиссии входят инспектора ГАСК. Окончание работы комиссии знаменует получение сертификата, определяющего право собственности по форме, подробно указанной в постановлении КМУ № 923.

Дополнительные разъясняющие документы комиссия вправе потребовать в том случае, если возникают неясные вопросы по выполненным работам, касающимся застройки или из-за специфики конкретного региона.

Стандартный набор документации включает в себя:

  • проектную документацию в полном объеме, которая оформлена согласно государственному стандарту;
  • акт, который гласит, что объект готов к эксплуатации, согласовывается с исполнительным комитетом местного совета. Подписывают акт проектировочная организация и генеральный подрядчик, исполнители – субподрядчики, непосредственно осуществлявшие строительство, представители компании – страховщика (при оформлении договора страхования недвижимого имущества);
  • для владельцев недвижимого имущества или для тех, кто пользуется строением на правах аренды, обязательно наличие подтверждающих документов. В них указано, кому принадлежит право собственности на участок. Это правило не распространяется на помещении административных строений и многоквартирных домов;
  • соответствие городскому генеральному плану застройки и региональным нормам определяется выводом Главного управления архитектурно-планировочного отдела городского совета;
  • прилагается паспорт фасада строения, в котором четко указываются индивидуальные особенности постройки;
  • техническая комиссия выдает экспертное заключение о соблюдении всех норм и требований безопасной эксплуатации объекта согласно существующим стандартам;
  • техпаспорт, который оформляется в БТИ;
  • прилагаются квитанции об уплате имеющихся штрафов за строительство с нарушением законодательства;
  • производственная документация, сохраняющая сведения о выполненных согласно перечню, работах и ответственных исполнителях;
  • полный перечень всех организаций и предприятий, принявших посильное участие в процессе строительства объекта;
  • перечень подтверждающих качество и соответствие установленным нормам материалов, использованных при строительстве;
  • документы, подтверждающие выполнение комплекса природоохранных мероприятий;
  • нередко требуется обязательное наличие «добровольного взноса» в местный бюджет;
  • акт, подтверждающий прием в эксплуатацию строения завершает мытарства владельца. Он же дает полное основание получить то самое заветное свидетельство из рук местных самоуправленцев.

Чтобы разобраться в хитросплетении необходимых согласно требованиям Закона документов и учесть все негласные правила оформления права на собственность, понадобятся как минимум, услуги адвоката. Харьков – это именно тот город, в котором активно и эффективно действует «Правовой центр», надежная и опытная адвокатская компания. Регистрируется в БТИ свидетельство, данные собственнике заносятся в Единый реестр, владелец получает оформленную по всем правилам выписку из реестра и становится счастливым владельцем технического паспорта на свое строение.

Самовольная застройка – этапы узаконивания объекта

Для застройщиков частного сектора удобно было использовать упрощенный вариант оформления и сдачи в эксплуатацию домов приусадебного типа, дачных домов и пристроек к ним хозяйственного назначения. Этот упрощенный вариант узаконивания строительства потерял свое действие в 2008 году. С 2009 года подача заявления в инспекционную комиссию ГАСК становится необходимым условием для застройщика. Естественно, что положительное решение на прием объекта в эксплуатацию от сложно идущих на контакт чиновников местного самоуправления должно быть приложено к заявлению.

С 2010 года общий перечень выполнения работ, для которых не обязательно предварительное согласование и получение разрешительных документов, пополнился частными и садовыми постройками площадью до 500 квадратных метров. Остался неизменным принцип предварительного получения разрешения. Основывается это разрешение на соблюдении правил градостроения, с учетом специфики земельного участка, используемого для застройки. От местного совета самоуправления также необходимо разрешение.

Помощь адвоката при узаконивании в порядке судебного разбирательства

С 2004 закон о судовом порядке узаконивания самовольного строительства имеет законную силу. Затратить минимальное время на судебные тяжбы и получить положительное решение, позволяющее узаконить самовольное строительство поможет опытный адвокат. Специалисты нашей компании готовы помочь вам в решении даже самых сложных ситуаций.

После тщательного рассмотрения всех обстоятельств дела заказчик вполне может рассчитывать на то, что консультация юриста и дальнейшее сопровождение документов во время судебного разбирательства помогут получить положительное решение на узаконивание построенного объекта.

Грамотно и тщательно составляется иск, в котором истец требует определить право собственности согласно нормам закона. В дальнейшем документы подаются, как правило, по месту нахождения или строительства недвижимости, если в качестве владельца объекта указано физическое лицо.

Хозяйственный суд области рассматривает исковое заявление, в котором в роли собственника недвижимости указывается юридическое лицо.

Опыт в составлении заявлений и действенная помощь адвоката могут понадобиться на этапе определения ответчика, который будет указан в заявлении. Ответчиком в таком случае указывается государственная администрация. Ответчиком может выступать и местный совет − это зависит от специфики и месторасположения самовольного строения.

Важно соблюсти принцип целесообразности в процессе выбора ответчика. Это должна быть именно такая организация, которая имеет возможность принимать решения по всем законным стандартам о выделении конкретно указанного земельного участка под строительные работы и выдаче градостроительных условий.

Затяжное судебное разбирательство и дальнейший отказ в решении иска– верные признаки того, что ответчик выбран неправильно, законом предусмотрена в таком случае замена ответчика, что никоим образом не ускорит судебное делопроизводство.

В действительности важно избежать отказа при подготовке иска. В особенности важно не получить отказ в БТИ, даже при наличии уже принятого судебного решения. Необходимость указывать в исковом заявлении то, что истец просит о решении в его пользу и признании его лицом, имеющим право собственности. В таком случае процедура длится меньше по времени. Соответственно – выше вероятность принятия положительного для истца решения.

В случае, когда выдачу узаконивающих строительство документов обеспечивает городской совет или он же обязуется по судебному решению определить процедуру ввода в эксплуатацию самостроя – рассчитывайте на длительное ожидание правоустанавливающих документов.

Даже при наличии нужного истцу решения суда, предписывающего зарегистрировать ее при отсутствии права на собственность или ввести в эксплуатацию объект в принудительном порядке, органами местного самоуправления выполняются все директивы весьма неохотно.

Перечень документов, которые необходимо подать, чтобы признать за собой право собственности на объект самовольного строительства:

  • подтверждающие право на земельный участок документы (к ним относятся и документы на право пользования участком);
  • технический паспорт. Выдается он для того, чтобы БТИ указал в нем индивидуальные особенности объекта в виде штампов с заполненными информационными полями;
  • обязательно наличие технического заключения о соблюдении всех норм, стандартов строительства и правил выполнения работ. Экспертную оценку проводит соответствующая организация, имеющая лицензию на данный тип деятельности;
  • документально зафиксированный факт строительства (в виде договоров подряда и полного комплекта проектно-сметной документации, документов на закупку сертифицированных строительных и отделочных материалов, схем, определяющих порядок монтажа инженерных систем);
  • документальные доказательства того, что при осуществлении самовольного строительства не были допущены нарушения правовых полномочий третьих лиц. Согласие необходимо получить от совладельцев участка, использованного под застройку, и собственников соседствующих с территорией застройки участков;
  • местные органы власти должны подтвердить свое согласие на осуществление строительства.

Когда речь идет о признании права собственности, в особенности на объекты, построенные самовольно, мнение Верховного Суда Украины однозначно – органы, участвующие в приемке объекта и сдаче его в эксплуатацию, должны обязательно подтвердить свое мнение о том, что после узаконивания строительства дальнейшая эксплуатация будет безопасной. Ожидаемым результатом судебных разбирательств должно быть положительное решение о признании объекта таким, который получил статус недвижимого имущества. Дальнейшие действия – как можно скорее получить от БТИ выписку, документально подтверждающую право собственности. Порядок основывается на требованиях Временного положения Министерства юстиции № 7/5 от 2002 года.

Решение суда, на основании предоставленных документов от БТИ, дает возможность зарегистрировать в государственном реестре частное право собственности, полученное законным путем.

В случае отказа о регистрации БТИ, как правило, ссылается на пункт 16 Временного положения, которое предусматривает получение документов, подтверждающих права собственника на объекты, предварительно введенные в эксплуатацию. В таком случае юридическая помощь от адвокатской компании «Правовой центр» будет как нельзя кстати.

Негативные причинно-следственные связи самовольного выполнения застройки

Последствия самостроя

 Пояснения

Предписание о приостановке строительства

Местные советы в содружестве с государственной администрацией могут приостановить строительство на основании составления предписаний. После получения разрешения и законного утверждения проектной документации работы могут продолжаться. Инспекции ГАСК имеют право вмешиваться в ход работ и останавливать их в том случае, когда в роли застройщика выступает юридическое лицо.

Штрафы: 
к физлицам

Физическое лицо обязано уплатить штраф, согласно действующему законодательству, за производство незаконной застройки. Максимальный размер штрафа – 170 гривен, минимальный – 85 гривен.

к юрлицам

Юридические лица штрафуются согласно Закону № 208. Половину стоимости проектной документации придется оплатить за выполнение строительных работ без таких документов. Отсутствие разрешения на строительство на 50% поднимает стоимость выполнения работ с учетом штрафа. Специфические работы, идущие вразрез с проектными нормами, – еще 10% от общей стоимости работ. И традиционный штраф в 50 необлагаемых минимальных доходов гражданина предусмотрен для тех, кто выполняет работы несвоевременно и пытается избежать выполнения предписаний ГАСК.

Установлен 15-дневной термин выполнения требований, указанных в протоколе ГАСК. По истечении этого срока взыскание производится в судебном порядке.

Снос строения за счет собственника

Опасны отклонения от проекта еще и тем, что случае нарушения строительных норм не гарантируется дальнейшая безопасная эксплуатация объекта, и решением суда назначается перестройка уже готового здания. В случае отказа застройщика производить перечень корректирующих работ в виду дороговизны или нецелесообразности, суд выносит решение о принудительном сносе объекта. Оплатить все работы обязан застройщик.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ